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厦大EMBA教授戴亦一:中国房地产或仅剩3到5年投资机遇期!

今天(7月29日)下午,在厦门环岛路海栖堂举办的福建地产金融·2017高峰论坛上,厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师,厦门大学金圆研究院理事长戴亦一,发表了主题为“国内房地产现状与走势”的演讲。

演讲中,厦大EMBA教授戴亦一针对国内楼市是否存在巨大风险,租售并举是否意味着楼市形势要根本性逆转,包括厦门在内的国内房子是否还能继续投资等话题,阐述了自己的独到见解。
李嘉诚的故事:投资楼市必须提前一步察觉风险
在演讲开始后,戴亦一首先回顾了这些年香港和中国大陆楼市的发展历程。他认为,在中国大陆楼市之前的发展时期,成功一半来自机遇(国运兴隆),一半来自眼光。而在中国改革开放40年来整体趋势向上的背景下,能够取得房地产投资的成功,是必然的。
至于香港楼市,戴亦一将李嘉诚当作一面镜子。李嘉诚在1958年进入香港楼市后,经历了两次香港楼市“楼灾”。一次是1973年到1974年,这是香港楼市第一次崩盘,很多和李嘉诚一起进入香港楼市的投资者,都“死”在了这次楼灾中,不过李嘉诚挺了过来。
另一次则是1997年,这一次香港楼市房价跌了70%。当时福建有一个公司买了香港一块地,结果就碰上了这次“楼灾”,直接破产。戴亦一说,这就是一个公司,在“一个错误的时机,做了件错误的事。”
李嘉诚顺利度过了香港的两次“楼灾”,全都是凭借了比很多人超前一步的判断力,在别人还在“买买买”的时候他“卖卖卖”,每次都能“跑掉”。而在楼市,拥有超前的判断力非常重要。因为戴亦一觉得,“楼市风险不是马上就来的,等风险真正来的时候,你要跑都跑不掉,毕竟房地产的变现能力是很差的。”

楼市“灰犀牛”:一系列警示迹象后的大概率风险
戴亦一说,自己现在不太敢做房地产投资推荐,也觉得那些大量利用杠杆的人,现在不能再在楼市“买买买”了。他觉得现在用“灰犀牛”来比喻当下的国内房地产市场很恰当。所谓“灰犀牛”就是指Michele Wucker在《灰犀牛:如何应对大概率危机》一书中,用重达两吨的灰犀牛来比喻发生概率大且影响巨大的潜在危机。
相对于黑天鹅事件的难以预见性和偶发性,灰犀牛事件不是随机突发事件,而是在一系列警示信号和迹象之后出现的大概率事件。毫无疑问,中国房地产已经出现了很多警示信号,说明“灰犀牛”就在“不远处”。
戴亦一特别提醒购房者,不要太过相信开发商的判断,因为很多时候开发商也拿不准未来会发生什么:“万科前段时间曾召集各个分部的人一起开会,探讨国内地产未来趋势,结果就是内部分歧巨大,难以形成统一意见。”
对于近期楼市可能存在的风险,戴亦一重申之前提出过的三个预判标准:一是关注实体经济企业的倒闭率;二是密切关注北京、上海、深圳、厦门限购何时取消;三是关注美元黑市汇率和“官价”的价差,以及黑市交易的活跃度,当人们纷纷通过黑市兑换美元时,说明风险就很近了。

“租购同权”:看上去很美好但是很多地方政府难做到
近期,“租购同权”成为国内很多民众热议的话题。政府发声鼓励租赁市场发展,上海出现“只租不售”地块,让很多人“觉得不踏实,时代可能要变”。
戴亦一觉得“租购同权”,特别是发展“新加坡模式”、“雄安模式”(政府直接管理部分土地,建成廉租房,房价很便宜,让需要住房的人能住)是“非常好的”。但他直言,大量发展租赁房,搞“只租不售”土地,地方政府的出让土地收益就会损失巨大(可参考上海“只租不售”地块超低地价)。这样一来,很多地方政府就要想想“腰包撑的住么”?
毕竟国内开发商是不会高价去拿租赁用地的。这是因为开发纯出租房,其租金收益要严重低于卖房收益。所以现在国内开发商做长租型住房,很多都是通过以极低代价取得旧房(很多还是非住房性质的),通过改造来保障相对高的出租收益。
在戴亦一眼中,当前高房价的本质就是高税收和高财政负担。很多地方政府要是没有房地产这个“税收工具”,没有拿到高土地出让金,财政将难以维持。

中国楼市的未来:两大关键指标变化让“拐点”2023年前到来
讲完对“租购同权”的看法,戴亦一指出了中国楼市下一个阶段,5大真正可能的发展趋势:一是从低风险高收益到高风险中收益;二是从普涨到分化;三是从城镇化到都市化;四是从北方到南方(雾霾效应,这也是戴亦一继续看好厦门楼市的原因之一);五是从“中国模式”到“美国模式”。
由于时间关系,戴亦一特别没有详细展开这5大发展趋势的论述。但他还是特别解释了“中国模式”和“美国模式”:所谓“中国模式”就是开发商以持有型物业为主,而“美国模式”则更强调对旧房改造和提升,现在已经有部分国内开发商已经开始向“美国模式”靠拢。
在演讲接近尾声时,戴亦一抛出一个重要预测,他认为2023年前,国内楼市很可能面临一个大的拐点,这个拐点降临的成因并不复杂,那便是国内民众的储蓄率,会下降到一个极低水平。而中国也基本完成了城市化进程,“城市户口彻底失去了吸引力”。而在中国楼市发展的上一个阶段,国内民众超高的储蓄率,和不断上升的城镇化率,是支撑楼市红利的两大重要因素。
基于拐点将出现的“2023时间点”,戴亦一做出了房地产投资还有3到5年“时间窗口”的预判。而房地产开发公司轻资产运营模式,将大量取代重资产模式,“只有轻资产公司才能躲过这个拐点”。 转载注明出处:厦门大学EMBA上海教学中心
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